界面新闻记者 | 冯丽君
公募REITs（公开募集不动产投资信托基金）市场持续扩容，银行理财资金正积极涌入这一赛道。
近日 ，首批商业REITs在上交所集体挂牌上市 ，包括汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT 、国泰海通砂之船商业REIT 、中金唯品会商业REIT 。标志着中国公募REITs市场正式从基础设施领域拓展至商业不动产领域 。
数日后，第二批6单封闭式商业REITs被集中批复 ，分别为华夏凯德封闭式商业REIT、华安锦江封闭式商业REIT 、华夏保利发展封闭式商业REIT 、华安陆家嘴封闭式商业REIT、光大保德信光大安石封闭式商业REIT 、创金合信北京国资封闭式商业REIT ，覆盖商业综合体 、购物中心、写字楼 、酒店等多元业态。
在这轮扩容浪潮中，中邮理财 、信银理财等多家银行理财公司宣布参与投资 。
中邮理财表示 ，对于首批上市的商业REITs ，中邮理财通过战略配售和打新，参与中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT等项目 ，并对后续商业REITs进行了广泛储备 。
中邮理财称 ，目前已构建起覆盖战略配售、网下认购 、扩募及二级市场交易的全链条投资能力，重点布局保租房 、能源基建、消费基建等分红稳定的优质底层资产。
信银理财相关负责人告诉界面新闻，“信银理财积极参与首批商业不动产REITs战略配售与网下打新 ，已签署3个项目的战略配售协议 。”
“伴随公募REITs市场持续扩容增类并历经多轮行情波动 ，市场机构对该品类的认知与投资交易能力持续迭代，公募REITs已纳入多资产多策略体系 ，银行理财在投资价值评估 、细分投资策略 、产品风格匹配等维度已积累一定实操经验 。 ”招银理财相关负责人对界面新闻表示 ，后续招银理财将持续跟踪市场动态，动态优化投研框架 ，常态化参与公募REITs一二级市场投资 ，并延伸布局Pre-REITs、机构间REITs等，搭建覆盖全生命周期的多层次REITs业务体系。
事实上 ，近年来 ，银行理财资金对REITs投资已有较多探索 。
工银理财表示，工银理财把“REITs打新 ”作为一个增强策略模块 ，嵌入到了固收+产品的框架里 ，即用固收类资产筑底，再用机构专属的打新通道去争取REITs的增强收益 。
工银理财称，2025年 ，工银理财通过战略配售 、一级打新等方式参与18单REITs打新 ，新增公募REITs投资平均加权收益率达27%。
“公募REITs的推出，对有效拉动实体经济 、盘活基础设施存量资产、丰富资本市场投融资工具具有重大意义。”上述招银理财相关负责人对界面新闻表示 ，招银理财2021年就开始积极参与首批基础设施公募REITs投资 ，并在2022年就推出了公募REITs主题理财产品 。
此外，光大理财 、兴银理财 、建信理财等都参与过公募REITs项目 。
惠誉评级亚太区金融机构评级董事薛慧如对界面新闻表示 ，“银行理财青睐REITs ，核心是在低利率与‘资产荒’背景下，为理财资金寻找收益稳健、政策支持且能与自身业务形成协同的底层资产。 ”
平安理财创新业务相关负责人此前表示 ，银行理财资金体量庞大且稳定 ，在实际运作中可将大致不超过3%-5%的资金配置于长期限资产，适配REITs的久期特征 。
“在公募REITs出现前 ，银行及银行理财历史上多为不动产领域提供杠杆资金 ，较少直接参与不动产投资 。（理财公司）选择切入机构间REITs市场，核心是想找到与自身资金特点相匹配的优质资产，实现风险与收益的平衡。 ”上述平安理财创新业务相关负责人表示 ，商业类REITs中 ，平安理财关注重点城市中供需竞争环境已基本稳定的成熟购物中心 。
“与传统固收产品相比，REITs兼具稳定的分红机制和资产增值潜力 ，收益弹性更高 ，但其价格受市场情绪 、利率环境和底层资产运营状况等多重因素影响，波动相对较大 ，流动性也相对有限 。”薛慧如表示。
不过从目前少数REITs类理财产品表现来看 ，似乎收益并不理想 。
华夏理财一款R5级权益类理财产品天工日开12号中诚信公募REITs精选指数A以公募REITs基金为主要资产，Wind数据显示 ，截至7月3日 ，该产品近1月收益率-4.44%，今年以来收益率-7．52% 。
光大理财一款R3级权益类理财产品阳光红基础设施公募REITs优选1号2026年一季报穿透后显示 ，公募基金资产占比超85% ，前十持仓均为REIT项目，涵盖商业地产 、产业园等。Wind数据显示，截至7月3日 ，该理财产品近1月收益率-1.02% ，今年以来收益率-0.94% 。
北银理财发布了多款京华远见基础设施REITs京品系列理财产品，7月2日 ，北银理财发布公告称 ，京华远见基础设施REITs京品4号理财管理计划提前终止，“本理财产品经产品管理人充分研究 ，认为在当前市场环境下 ，较难继续按照原投资策略运作，继续存续无法实现投资目标 。 ”
“部分REITs类理财产品收益不理想 ，是市场流动性和利率水平波动、底层资产质量、产品结构和资金属性等多重因素共同导致的结果。 ”薛慧如告诉界面新闻记者 ，银行理财资金在追求REITs“类固收”收益的同时，也不得不面对其波动较大 、流动性不足和底层资产运营风险的现实挑战。
